Een groeiende groep beleggers uit binnen- en buitenland ziet beleggen in vastgoed leningen als een essentieel onderdeel van een veilige beleggingsstrategie. Het succes van peer-2-peer financiers zoals Mogelijk en Fiduciam is daar getuige van. Inmiddels zijn ook crowd funders zoals Collin en Horeca Crowdfunding actief in deze sector waardoor zelfs kleine beleggers in leningen met hypothecaire zekerheid kunnen beleggen.
Als belegger wil je soms alleen meer spreiding, minder rompslomp en een bepaalde mate van verhandelbaarheid van je leningen. Dat bereik je met loan notes (schuldbrief in het Nederlands, Schuldschein in het Duits). Waar het verschaffen van vastgoed leningen arbeids- en kennis intensief kan zijn, doet een professionele kredietinstelling dat voor je, tegen een vergoeding. Het levert de belegger een gespreide portefeuille van hypothecaire leningen op die wordt verpakt in een “note” ofwel schuldbrief programma. Het programma biedt de mogelijkheid om van tijd tot tijd met dezelfde documentatie nieuwe schuldbrieven uit te geven. Dat bespaart de belegger tijd en geld. De professionele beheerder zoekt niet alleen naar de opportunities die voldoen aan de afspraken in het schuldbrief programma, hij verzorgt ook het beheer, zoals betaling van rente en aflossing. Doorgaans (afhankelijk van de structuur) ontvangt de belegger het resultaat van de lening-portefeuille na aftrek van kosten.
Schuldbrieven kunnen in gelijke coupures worden verdeeld (gemakkelijk bij verhandeling) of in certificaten op naam voor elke belegger. De hypothecaire leningen die de schuldbrief financiert bieden dus zekerheden. Maar dat geldt niet automatisch voor de schuldbrieven zelf. De belegger moet daarom de notes goed bestuderen.
Loan notes of schuldbrieven hebben financieel gezien veel weg van obligaties: ze zijn beide verhandelbaar, genoteerd op een beurs en met een rentevoet, de coupon. In de EU vallen obligaties echter onder strengere regulering, waardoor kleinere uitgiftes voor beleggers te kostbaar worden.
Loan notes kunnen worden uitgeven aan een beperkte groep van professionele investeerders waardoor de zogenaamde prospectusplicht niet van toepassing is. In deze link lees je hoe de AFM kijkt naar zulke “private placements”.
Bovendien: elke onderneming, fonds of financiële instelling kan schuldbrieven uitgeven. Dat is een enorm voordeel voor zowel belegger als uitgever. De markt voor loan notes en Schuldschein is overigens niet klein. In 2019 schatte UniCredit de marktomvang in Europa op €25 miljard aan nieuwe notes per jaar met zo’n 150 uitgevende bedrijven en instellingen. In Nederland heeft netwerk beheerder Tennet bijvoorbeeld een €500 miljoen Schuldschein uitgegeven. Loan note programmas zijn vaak tussen de €25m en €250m.
Family offices, vermogende particulieren, vermogensbeheerders en institutionele beleggers hebben uitgebreid toegang tot deze markt.
Toepassingen zijn er in vele sectoren en niet alleen in vastgoed. Over het algemeen is deze vorm van financieren vooral voor bedrijven en instellingen die veel vaste activa hebben met een stabiele cashflow. Denk aan de financiering van industriële installaties of de verhuur daarvan, infrastructuur, offshore en haven installaties, , maar ook in de zorg, en communicatie netwerken. Zo heeft onze relatie AMP Clean Energy een £100m loan note uitgegeven met een 8% coupon met 2036 als einddatum. Deze lening is gebruikt ter financiering van houtkachels voor grootverbruik en generatoren ter ondersteuning van het electriciteitsnetwerk in het VK.
Voor de uitgeefster kan de loan note net een stukje meer financiële ruimte bieden dan bank financieringen. Het biedt voorts spreiding van de financieringsbronnen op de balans en een gezonde balans met voldoende lange financiering.
Investeerders vinden het vaak prettiger om zelf niet direct betrokken te zijn bij de opbouw van de activa op de balans, de documentatie en het beheer van de uitgeefster. Daarnaast is het kunnen opnemen van de schuldbrieven in een effectendepot met een prijsnotering is voor veel beleggers een voordeel.
Directe markt werking tussen investeerder en uitgeefster ondersteunt de juiste prijsvorming van de lening die typisch tussen 5% en 8% per jaar ligt. Het besparen van kosten van fonds managers komt tengoede aan zowel de uitgevende instelling als de investeerder.
Mocht je vragen hebben over deze financieringsvorm, neem dan contact op.